Незавершенное строительство – это строительный объект, не введенный в эксплуатацию и не сданный заказчику. Несмотря на неготовность таких объектов к эксплуатации они, зачастую, представляют собой значительную коммерческую ценность и задача объективного определения их стоимости весьма актуальна для строительной индустрии. Поэтому важной задачей при оценке незавершенного строительства является определение степени готовности объекта оценки.
Оценка незавершенного строительства может быть связана с:
- Постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации.
- Определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию.
- Принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система “недостроя” позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад.
- Покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов.
- Тем, чтобы эффективно распорядиться земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.
Структура информации, необходимая оценщику:
- Отраслевая принадлежность объекта;
- Проектная документация, дата ее утверждения;
- Площадь застройки;
- Дата начала строительства;
- Дата фактического прекращения строительства;
- Сведения о конструктивной системе здания (сооружения);
- Разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
- Степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.
Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.
Оценка незавершенного строительства – это определение действительной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию. Помимо того, оценка незавершенного строительства сможет помочь определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположено незавершённое строительство.
Результатом работ по оценке незавершенного строительства будет Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям Федерального закона “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и стандартам оценки, утвержденных Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 20 июля 2007г.
